jatimnow.com - Ketegangan antara Amerika Serikat-Israel vs Iran yang telah berlangsung hampir sepekan kembali meningkatkan risiko geopolitik global. Situasi ini memunculkan kekhawatiran terhadap stabilitas ekonomi, termasuk sektor properti Indonesia.
Konflik di Timur Tengah memang tidak serta-merta menghentikan transaksi rumah atau apartemen di Indonesia. Namun, sektor properti sangat sensitif terhadap stabilitas makroekonomi dan sentimen jangka panjang.
"Karena itu, dampaknya lebih bersifat tidak langsung, melalui beberapa jalur transmisi ekonomi," kata Head of Research Services, Colliers Indonesia, Ferry Salanto melalui siaran tertulis yang diterima jatimnow.com, Kamis (5/3/2026).
Ferry melanjutkan, terdapat empat mekanisme utama yang perlu dicermati. Pertama, eskalasi konflik berpotensi mendorong kenaikan harga minyak dunia, dimana penutupan Selat Hormuz nyatanya mengganggu jalur distribusi energi global.
Sebagai negara yang masih mengimpor energi, Indonesia rentan terhadap tekanan inflasi akibat kenaikan biaya transportasi dan logistik. Inflasi yang meningkat dapat mendorong kebijakan moneter yang lebih ketat atau mempertahankan suku bunga tinggi lebih lama.
"Bagi sektor properti, suku bunga merupakan variabel kunci karena mayoritas pembelian rumah kelas menengah masih mengandalkan KPR. Kenaikan suku bunga akan langsung memengaruhi keterjangkauan cicilan dan daya beli," ujarnya.
Mekanisme kedua, ketidakpastian global sering memicu aliran dana keluar (capital outflow) menuju aset yang lebih aman seperti emas, dolar AS, hingga obligas. Hal ini berpotensi melemahkan rupiah.
Ferry melenjutkan, pelemahan kurs ini meningkatkan biaya material impor seperti elevator serta komponen teknis gedung bertingkat lainnya yang sifatnya high-tech. Artinya, proyek high-rise menjadi lebih sensitif terhadap fluktuasi nilai tukar dibanding rumah tapak, karena proporsi material impornya relatif lebih besar.
"Hal ini berpotensi menekan margin pengembang atau mendorong penyesuaian harga jual," ucap Ferry.
Baca juga:
Pebisnis Properti Surabaya Bongkar Strategi Pajak Legal via Propertypreneurs
Ketiga, jika pelemahan rupiah cukup tajam dan permintaan pasar melambat, pengembang cenderung menunda peluncuran proyek baru. Fokus biasanya dialihkan pada penjualan stok yang ada serta penyesuaian spesifikasi untuk mengendalikan biaya.
"Namun, proyek yang telah memasuki tahap konstruksi umumnya tetap berjalan demi menjaga arus kas dan kredibilitas perusahaan," kata dia.
Mekanisme terakhir, properti adalah sektor yang sangat dipengaruhi persepsi jangka panjang. Dalam kondisi ketidakpastian, pasar biasanya memasuki fase wait and see. Dimana investor menunda ekspansi, sementara konsumen menunda pembelian.
Ferry pun mengungkapkan beberapa segmen yang dinilainya lebih sensitif terhadap kondisi ini. Yakni segmen apartemen kelas menengah atas yang banyak dibeli investor.
Kemudian, properti yang pembeliannya bersifat spekulatif. Selanjutnya, pengembang dengan penggunaan utang dalam porsi besar dibandingkan modal sendiri untuk membiayai proyeknya.
Baca juga:
Difitnah-Digeruduk OTK, TKB Cerita Kerasnya Persaingan Bisnis Properti di Lamongan
Setelah itu ada segmen hotel berbasis MICE dan pusat perbelanjaan yang sangat bergantung pada konsumsi dan aktivitas bisnis.
Menurut Ferry, segmen menengah ke bawah juga relatif rentan karena sangat sensitif terhadap kenaikan bunga KPR dan inflasi kebutuhan pokok.
Sementara itu, rumah tapak yang dibeli untuk kebutuhan hunian relatif lebih resilien karena permintaannya berbasis kebutuhan dasar, bukan spekulasi. Kawasan industri berbasis aktivitas manufaktur riil juga cenderung lebih stabil.
"Terutama jika didukung investasi jangka panjang, meskipun tetap dipengaruhi kondisi permintaan global," ucapnya.
